Perdita d'acqua in condominio: chi chiamare, chi paga e cosa deve fare lo studio

La perdita d’acqua è la segnalazione più frequente in uno studio di amministrazione. Il guasto in sé, spesso, si ripara in poco tempo; quello che pesa sono le telefonate prima e dopo: chi ha chiamato, dove esattamente, chi è stato avvisato, chi paga. Qui trovi cosa fare nei primi minuti, chi chiamare, come si ripartiscono di solito le spese e una procedura semplice per lo studio.

Cosa fare subito

1. Chiudere l’acqua. Se la perdita è in un appartamento, il rubinetto generale dell’appartamento. Se non si capisce da dove arriva o è su una parte comune, la saracinesca generale del condominio (di solito vicino al contatore, in cantina o in un pozzetto).
2. Staccare la corrente se l’acqua raggiunge prese, quadri elettrici, contatori o l’ascensore.
3. Mettere in sicurezza le persone. Se c’è pericolo, chiamare il 115 (Vigili del fuoco) o il 112.
4. Avvisare lo studio o il numero di reperibilità indicato in bacheca.
5. Fotografare il punto della perdita e i danni: servono al tecnico, allo studio e all’assicurazione.

Chi chiamare

Situazione	Chi chiamare
Acqua che cade dal soffitto, perdita visibile	Studio o reperibilità, poi l’idraulico indicato per il condominio
Acqua vicino a impianti elettrici, rischio per le persone	115 o 112, poi lo studio
Allagamento di cantine o garage	Studio; se il livello sale o ci sono impianti, 115
Perdita dal contatore o prima del contatore	Studio e gestore del servizio idrico (numero di pronto intervento in bolletta)
Perdita all’interno di un appartamento, impianto privato	Il proprietario chiama il suo idraulico e avvisa lo studio se ci sono danni ad altri

Se il condominio ha un elenco dei fornitori per categoria, il primo idraulico da chiamare è già deciso. Se non ce l’ha, conviene prepararlo: ne parliamo nella guida sull’elenco fornitori del condominio.

Se invece l’acqua manca o ha poca pressione ai piani alti senza perdite visibili, il problema può essere l’autoclave.

Chi paga la riparazione

La regola generale parte da dove nasce la perdita.

• Parti comuni. L’art. 1117 del Codice civile considera comuni gli impianti per l’acqua «fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale». In pratica la colonna verticale che serve più appartamenti è di solito comune, e la riparazione si ripartisce tra tutti secondo i millesimi (art. 1123).
• Parti private. La diramazione che dalla colonna entra in un solo appartamento, e tutto l’impianto interno, è di regola del proprietario di quell’appartamento.
• Danni a terzi. Chi ha in custodia la cosa da cui nasce il danno ne risponde (art. 2051). Se la perdita viene dalla colonna comune, risponde il condominio; se viene dall’impianto privato, il proprietario.

Attenzione: il punto esatto di diramazione, il regolamento di condominio e la perizia del tecnico possono cambiare la conclusione. Nei casi dubbi la ripartizione va valutata dall’amministratore, eventualmente con un legale.

Per le infiltrazioni da tetto, terrazzi, balconi e facciate valgono regole diverse: le trovi nella guida infiltrazioni in condominio: chi paga.

L’assicurazione

Molti condomini hanno una polizza globale fabbricati che copre i danni da acqua condotta, spesso anche la ricerca del guasto. Per aprire il sinistro servono di solito:

• data e ora della segnalazione;
• foto dei danni e del punto della perdita;
• la relazione o la fattura dell’idraulico con la causa;
• i dati dei condòmini danneggiati.

Conviene controllare franchigie e tempi di denuncia della polizza: alcune richiedono la comunicazione entro pochi giorni.

Cosa deve fare lo studio

Una procedura semplice, da seguire ogni volta:

1. Raccogliere i dati completi. Condominio, scala, piano, interno, parte comune coinvolta, da quando, se l’acqua è stata chiusa, nome e numero di chi segnala.
2. Valutare l’urgenza. Acqua che cade su impianti, allagamento in corso, persone in pericolo: intervento immediato.
3. Avvisare l’idraulico previsto per quel condominio e, se non risponde in tempi brevi, quello di riserva.
4. Informare i condòmini coinvolti: chi ha segnalato, i vicini sopra e sotto, tutti se serve chiudere l’acqua generale.
5. Tenere traccia di chi è stato avvisato e quando, dell’esito dell’intervento e delle foto.
6. Aprire il sinistro se ci sono danni coperti dalla polizza.
7. Riferire in assemblea se l’intervento su parti comuni è stato straordinario e urgente (art. 1135).

Il punto debole, quasi sempre, sono i passi 1, 3 e 5: dati incompleti, tecnico che non risponde, nessuna traccia scritta. È il lavoro che conviene automatizzare: ne parliamo nella guida su come gestire le segnalazioni dei condòmini.

Se l’acqua raggiunge impianti elettrici o l’allagamento è esteso, si segue la procedura per le emergenze.

Come la gestisce un assistente AI

Un esempio di telefonata all’assistente di uno studio, alle 22:

Condòmina: Buonasera, mi sta cadendo acqua dal soffitto del bagno.

Assistente: Buonasera signora Bianchi, Condominio Girasole, scala B, interno 7, giusto? Se l’acqua è vicina a prese o lampade stacchi la corrente del bagno. Ho aperto la segnalazione e avvisato l’idraulico del condominio: riceverà un messaggio appena conferma l’intervento.

L’assistente riconosce la condòmina dal numero, fa solo le domande che mancano, apre il ticket e avvisa il tecnico. Se un altro condòmino segnala la stessa perdita, gli dice che è già stata segnalata invece di aprire una seconda pratica. Lo studio, la mattina dopo, trova tutto nel portale: conversazione, ticket, chi è stato avvisato e a che ora.

Un avviso pronto per la chiusura dell’acqua

Se bisogna chiudere l’acqua generale, un avviso chiaro evita decine di telefonate:

Avviso ai condòmini – Condominio [nome] Per un intervento urgente sull’impianto idrico, [giorno] dalle [ora] alle [ora] circa l’acqua sarà chiusa in tutto il condominio. Vi chiediamo di non lasciare rubinetti aperti. Per informazioni potete scrivere o chiamare lo studio al [numero]. Grazie per la collaborazione. – Studio [nome]

Vuoi vedere come risponde un assistente a una segnalazione di perdita? Chiamalo dal sito e scegli l’esempio «C’è una perdita d’acqua in cantina».