Infiltrazioni in condominio: chi paga? Tetto, terrazzo, balcone e garage caso per caso

Le infiltrazioni sono la causa più frequente di discussioni in condominio. Non perché siano difficili da riparare, ma perché la domanda «chi paga?» ha risposte diverse a seconda di dove entra l’acqua. In questa guida mettiamo in fila i casi più comuni con le regole del Codice civile, i punti in cui la giurisprudenza ha chiarito qualcosa e una procedura per lo studio.

Le regole che seguono sono quelle generali. Il regolamento di condominio, gli atti di provenienza e la perizia del tecnico possono cambiare la conclusione nel singolo caso: nei casi contestati serve una valutazione specifica.

Il principio: da dove entra l’acqua e di chi è quella parte

Tutta la questione si riduce a due domande:

1. Qual è la causa? Tetto, terrazzo, facciata, balcone, tubo, giunto, scarico. Lo stabilisce un tecnico, non chi ha la macchia sul soffitto.
2. Di chi è quella parte? Comune a tutti, comune solo ad alcuni, o di proprietà o uso esclusivo di uno.

Una volta chiare queste due cose, si sa chi deve riparare e, di solito, chi risponde dei danni.

Le norme da conoscere

Norma	Cosa dice, in breve
Art. 1117 c.c.	Elenca le parti comuni: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, facciate, scale, impianti fino alla diramazione privata
Art. 1123 c.c.	Le spese per le parti comuni si dividono in proporzione al valore della proprietà (millesimi), salvo diverso accordo; se una cosa serve solo ad alcuni, pagano solo loro
Art. 1125 c.c.	Solai tra due piani: struttura a metà tra i proprietari sopra e sotto; pavimento a chi sta sopra, intonaco e tinta del soffitto a chi sta sotto
Art. 1126 c.c.	Lastrico solare di uso esclusivo: un terzo a chi ne ha l’uso, due terzi ai condòmini a cui serve da copertura
Art. 2051 c.c.	Chi ha in custodia una cosa risponde dei danni che essa provoca, salvo il caso fortuito

Caso per caso

Tetto comune

Il tetto è una delle parti comuni elencate dall’art. 1117. Quindi:

• la riparazione è a carico di tutti i condòmini, secondo i millesimi (art. 1123);
• i danni all’appartamento dell’ultimo piano sono di regola a carico del condominio, come custode del tetto (art. 2051).

Anche il proprietario danneggiato partecipa alla spesa per la sua quota millesimale, come tutti gli altri.

Lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo

È il caso più discusso. Quando il terrazzo di un condòmino fa anche da copertura agli appartamenti sottostanti, si applica l’art. 1126:

• un terzo della spesa di riparazione a chi ha l’uso esclusivo del terrazzo;
• due terzi ai condòmini dell’edificio o della parte di edificio a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione ai millesimi.

Per i danni causati dalle infiltrazioni, le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9449 del 2016) hanno indicato che rispondono insieme il titolare dell’uso esclusivo e il condominio, con la stessa ripartizione dell’art. 1126, salvo che si provi che la causa è imputabile a uno solo (ad esempio un intervento sbagliato fatto dal proprietario del terrazzo).

Attenzione a distinguere la struttura e l’impermeabilizzazione, che fanno da copertura, dalla pavimentazione e dagli arredi del terrazzo, che restano di chi lo usa.

Terrazzo a livello

È il terrazzo allo stesso livello di un appartamento, di cui è un prolungamento. Se fa anche da copertura ai piani sotto, la giurisprudenza applica in genere gli stessi criteri del lastrico di uso esclusivo. Se non fa da copertura a nessuno, è una questione privata.

Balcone aggettante (sporgente)

Il balcone che sporge dalla facciata è considerato di regola un prolungamento dell’appartamento, quindi di proprietà esclusiva. Se l’acqua passa dal balcone di sopra a quello di sotto, risponde di solito il proprietario del balcone superiore.

Fanno eccezione gli elementi che contribuiscono al decoro della facciata (frontalini, cornici, rivestimenti, parapetti con funzione estetica): possono essere considerati comuni, e la loro manutenzione si ripartisce tra tutti.

Balcone incassato

Il balcone «rientrante», chiuso su più lati dall’edificio, fa da copertura al balcone o all’appartamento sotto. Per la soletta si applicano spesso criteri simili a quelli dei solai tra due piani (art. 1125). Anche qui la valutazione dipende dalla struttura concreta.

Facciata e muri perimetrali

Facciate e muri maestri sono parti comuni (art. 1117). Infiltrazioni da crepe, giunti o intonaco degradato della facciata sono, di regola, a carico del condominio, sia per la riparazione sia per i danni.

Se però l’acqua entra da un serramento o da un davanzale dell’appartamento, la spesa è del proprietario.

Tubature e impianti

Per le perdite dagli impianti vale il criterio della diramazione: la colonna comune è del condominio, la diramazione che serve un solo appartamento è del proprietario. Lo trattiamo in dettaglio nella guida sulla perdita d’acqua in condominio.

Garage, box e cantine sotto il cortile

Quando il cortile o il giardino condominiale fa da copertura a garage o cantine interrati, le infiltrazioni dal cortile pongono un problema simile a quello del lastrico. La giurisprudenza non è uniforme: a volte applica per analogia l’art. 1125, a volte l’art. 1126, considerando chi usa il cortile e chi è coperto. Qui più che altrove conviene una valutazione tecnica e legale.

Se l’acqua viene invece da fognature, pozzetti o scarichi comuni, è una spesa del condominio. Se viene dal terreno (umidità di risalita, falda), la causa va accertata caso per caso.

Tabella riassuntiva

Da dove entra l’acqua	Riparazione, di regola	Danni, di regola
Tetto comune	Tutti, per millesimi	Condominio
Lastrico o terrazzo di uso esclusivo che fa da copertura	1/3 chi lo usa, 2/3 i condòmini coperti	Stessa ripartizione (Cass. SU 9449/2016), salvo colpa di uno solo
Balcone aggettante	Proprietario del balcone	Proprietario del balcone
Frontalini e parti decorative	Tutti, per millesimi	Condominio
Facciata, muri perimetrali	Tutti, per millesimi	Condominio
Serramento, davanzale privato	Proprietario	Proprietario
Colonna comune	Tutti, per millesimi	Condominio
Diramazione privata	Proprietario	Proprietario
Cortile sopra i garage	Da valutare (art. 1125 o 1126 per analogia)	Da valutare

L’assicurazione

La polizza globale fabbricati del condominio copre spesso i danni da acqua condotta e, a seconda del contratto, le infiltrazioni da agenti atmosferici e la ricerca del guasto. Prima di discutere chi paga, conviene sempre controllare:

• cosa copre la polizza e con quale franchigia;
• entro quanto tempo va denunciato il sinistro;
• quali documenti servono (foto, relazione del tecnico, preventivo).

Anche il condòmino danneggiato può avere una propria polizza sulla casa.

Se c’è disaccordo

1. Relazione del tecnico sulla causa, con foto.
2. Comunicazione scritta ai soggetti coinvolti (condòmino del terrazzo, condominio).
3. Se serve fissare lo stato dei luoghi prima dei lavori, accertamento tecnico preventivo (art. 696 e 696-bis c.p.c.).
4. Mediazione: per le controversie in materia di condominio è obbligatoria prima della causa (D.Lgs. 28/2010).
5. Solo dopo, eventualmente, la causa.

I tempi contano: il risarcimento del danno si prescrive di regola in cinque anni (art. 2947 c.c.), e le polizze hanno termini di denuncia molto più brevi.

Come prepararsi se la questione arriva in assemblea è spiegato nella guida sulle contestazioni sulle segnalazioni.

Cosa deve fare lo studio

1. Registrare la segnalazione con dati completi: condominio, appartamento, punto in cui compare l’acqua, da quando, se peggiora con la pioggia, foto.
2. Mandare un tecnico per individuare la causa, prima di qualsiasi discussione su chi paga.
3. Mettere in sicurezza: se l’acqua tocca impianti elettrici o provoca distacchi di intonaco, intervento urgente.
4. Informare i condòmini coinvolti, compreso chi ha l’uso del terrazzo o del balcone indicato come causa.
5. Denunciare il sinistro all’assicurazione nei termini.
6. Lavori urgenti su parti comuni: l’amministratore può disporli e ne riferisce alla prima assemblea (art. 1135).
7. Tenere la cronologia: segnalazione, sopralluogo, comunicazioni, interventi. In caso di contestazione è la prima cosa che serve.

Per la cronologia conviene un ticket di manutenzione per ogni infiltrazione; se l’acqua tocca impianti elettrici si segue la procedura per le emergenze.

Una lettera tipo al condòmino

Oggetto: infiltrazioni nell’appartamento [interno] – Condominio [nome] Gentile [nome], in data [data] è stata segnalata la presenza di infiltrazioni nell’appartamento [interno]. Il sopralluogo del tecnico [nome] del [data] ha individuato come probabile causa [descrizione]. Le chiediamo di consentire l’accesso per gli accertamenti necessari il [data] dalle [ora]. Le comunicheremo l’esito e le eventuali ripartizioni delle spese secondo il regolamento e il Codice civile. Studio [nome]

Dove aiuta un assistente AI

Le infiltrazioni si segnalano spesso di sera o dopo un temporale, e spesso le segnalano in tanti. Un assistente AI raccoglie i dati completi (dove, da quando, se peggiora con la pioggia, foto su WhatsApp), apre la segnalazione e la passa allo studio o al tecnico indicato. Non decide chi paga: quella resta una valutazione dello studio. Ma fa sì che, quando lo studio la affronta, abbia già tutto quello che serve. Per il percorso completo di una segnalazione, vedi la guida su come gestire le segnalazioni dei condòmini.

Per sentire come raccoglie una segnalazione, chiama l’assistente dal sito.